[부동산 PF] 부동산 PF란 무엇일까?

안녕하세요!

뉴스를 보다 보면 부동산 PF라는 말을 많이 들어보셨을 겁니다. 주변에 부동산 전문업이나 부동산 금융관련업에 종사하는 사람이 없다면 쉽게 들을 수 없는 말입니다. 하지만 부동산 PF가 문제가 된다면 우리나라 경제의 판도를 흔들 만큼 영향력 있는 개념이므로, 알아놓으면 경제의 흐름을 파악하는데 도움이 될 것입니다.

 

부동산 PF란?

• 부동산 PF(Project Financing)란 기업의 신용과 담보에 기초하여 자금을 조달하는 기업금융과 달리 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법입니다.
• 즉, 프로젝트 자체의 사업성을 담보로 대출을 해주는 것입니다.

일반 기업금융과 부동산PF의 차이점(출처: 신한투자증권)

 

• 프로젝트 파이낸싱은 에쿼티와 브릿지, 본 PF 세 가지로 나뉩니다.
• 사업에 필요한 전체 지출금액의 일부(자기자본, 에쿼티)를 소유하고 있어야 다음 대출이 발생되는데, 에쿼티가 부족할 때 필요한 자금을 조달하는 것이 에쿼티 대출입니다.
• 브리지 대출은 토지매입 목적의 대출입니다.
• 본 PF 대출은 시공과 분양 목적의 대출입니다.

 

부동산 PF 대출조건

1. 향후 지어질 건물(담보물)이 예정대로 완공이 될 수 있을지 검증해야 합니다.
2. 분양/임대를 통한 현금흐름을 통해 상환능력을 판단할 텐데, 분양이 안되면 할인분양을 해서라도 다 팔 수 있는지 검증해야 합니다.

 

부동산 PF 참여자와 과정

부동산 PF 참여자

∨ 시행사

• 부동산 개발을 추진하는 사업 주체로서, 부동산 개발 사업을 기획하고 진행합니다. 재개발, 재건축의 경우에는 주로 조합에서 시행을 담당하게 됩니다.

 

∨ 시공사

• 건물을 짓는 회사입니다. 건물의 설계와 건축을 담당하며, 우리가 알고 있는 건설사(삼성물산, 현대건설, GS건설 등)가 있습니다.

 

∨ 금융회사

• 자금을 대출해 주는 금융기관입니다. 시행사가 부동산 개발 사업에 필요한 자금을 빌려주고, 이자를 받습니다. 제1금융권 은행은 물론 저축은행, 증권사, 여신전문회사가 해당됩니다.

 

부동산 PF 과정

부동산 PF 과정(출처 : 모멘스투자자문)