[부동산 지식] 지역주택조합 알아보기

안녕하세요!

노후된 주택을 재정비하여 새로운 아파트를 짓는 데에는 다양한 방법이 있습니다. 재개발이나 재건축, 또는 지역주택조합 등으로 추진합니다. 면적이 넓고, 신축 건물이 혼재되어 있는 곳은 재개발이 적합하지만, 번거롭고 까다로운 행정적 요인과 일정비율의 임대주택 건설 등 사업내용에 따라 시간이 오래 걸리는 단점이 있습니다. 재건축 역시 정부의 다양한 부동산 안정화 정책의 일환으로 분양가상한제, 전매제한, 초과이익환수 등 여러 가지 제약이 있어 사업이 쉽지 않습니다.

 

지역주택조합은 일정비율의 토지만 확보되면 다른 사업들에 비해서 짧은 기간안에 건축할 수 있고, 시세보다 20%~30% 이상 저렴하게 내 집마련을 할 수 있습니다. 문제는 지역주택조합 추진과정에서 토지 확보여부, 조합원 모집 현황, 시행사의 사업진행 공개여부 등에 따라 사업이 지연될 수 있습니다.

 

지역주택조합이란?

• 특별시, 광역시 등 해당지역에 거주하는 무주택자 또는 85㎡ 이하 주택 1채 소유자가 모여 주택법에 의하여 조합을 설립하고, 사업대상지의 토지를 확보하여 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 아파트 건설을 추진하는 사업입니다.
• 비영리법인이기 때문에 수익금이 0원이 되어야 합니다. 따라서 조합원들은 토지매입비, 건축비, 입주시까지의 운영비 등 조성원가에 분양받게 됩니다.
• 토지확보만 된다면 서민들의 내집마련 방법 중 가장 적은 비용으로 내 집을 장만할 수 있습니다.
• 사업절차가 재개발, 재건축보다 간소하여 더 빠르게 진행할 수 있습니다.

 

지역주택조합의 인가 요건

• 주택건설예정 세대수의 1/2 이상(20인 이상)의 조합원이 모여 조합설립을 위한 창립총회를 개최한 후 총회 회의록, 조합장 선출동의서, 조합규악, 조합원 명부, 사업계획서 등 제반서류와 해당지역 토지에 대한 토지사용승낙서(전체 대지의 80% 이상)를 갖추고, 건설대지면적의 15% 이상에 해당하는 소유권을 확보해야 조합설립인가 신청이 가능합니다.

 

지역주택조합의 조합원 자격

• 주택조합설립인가 신청일(투기과열지구는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채(당첨자 및 이를 승계한 자를 포함)를 소유한 세대주인 자
• 조합설립인가 신청일 현재 거주지역에 6개월 이상 거주한 자
• 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닌 자

 

지역주택조합의 사업계획승인신청 시 토지확보 요건

• 주택건설 사업예정부지의 95% 이상의 토지소유권을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상인 경우 가능(공사 착수 전까지 소유권을 100% 확보해야 함)

 

6.3 대책 전후의 차이점

• 개정주택법 시행이전에는 일간신문에 조합원 모집공고를 할 경우 그 절차나 방법 등에 대한 어떤 규정도 없이 조합원을 모집할 수 있었습니다. 개정된 주택법(2020.7.24 이후 적용)에 따르면 해당 주택건설 대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보한 후 해당 지자체에 조합원모집신고를 하고 조합원모집신고필증을 받아야만 조합원을 모집할 수 있게 개정되었습니다.
• 조합설립인가 신청 및 인가시 주택건설예정 세대수의 50% 이상 조합원을 모집하고, 건설대지면적의 80% 이상 토지사용권원을 확보한 경우에만 조합설립인가 신청이 가능했으나 개정된 주택법에 의하면 추가로 건설대지면적의 15% 이상에 해당되는 소유권을 확보해야 조합설립인가 신청이 가능해졌습니다.
• 주택법이 개정되기 이전에는 조합원의 청약철회권이 없었지만, 조합가입철회 및 가입비 등 반환에 관한 법률이 2020년 12월 11일부터 시행되어 조합원의 가입청약철회권이 생겼습니다. 주택조합에 가입을 신청한 자는 가입비 등을 예치한 날로부터 30일 이내에 주택조합가입에 관한 청약을 철회할 수 있고, 모집주최는 주택조합에 가입을 신청한 자에게 청약철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없게 되어 소비자 보호에 대한 권한이 대폭 확대되었습니다.
• 주택법이 개정되기 전에는 동호수를 선착순으로 지정할 수 있었으나 2019년 10월 29일 이후 조합원을 모집한 현장은 사업계획승인일 이후에 공개추첨 방식으로 동호수가 지정되도록 법이 개정되었습니다.
• 모집과정에서 주택공급가격이 확정된 것으로 오해하게 하여 집하는 행위를 금지하였습니다.
• 2017년도 6.3 대책에 의거 지역주택조합 업무대행사의 자격요건이 강화되어 무자격 업무대행사의 업무가 불가능하도록 관련법이 개정되었습니다.

 

지역주택조합 가입 시 유의할 점

• 제대로 입주까지 진행된 경우는 2004~2021년 17년간 전국 지역주택조합 중 17% 정도이므로, 유의사항을 꼼꼼히 고려하여야 합니다.
• 토지확보율이 100%가 아니면 안심할 수 없습니다. 토지확보 과정에서 조합원 간의 분쟁 또는 조합 및 사업자 간의 분쟁 등으로 사업기간이 장기화할 수 있고, 사업이 지연되거나 무산될 경우 조합원의 재산상 손실 우려가 있습니다.
• 업무대행사의 자격요건 여부를 반드시 확인해야 합니다. 2020년 1월 23일 개정된 법률에 의거 정부는 토지확보나 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 발생하는 조합원의 피해를 막기 위해 조합원 모집 신고제를 도입하고 공개모집을 의무화했습니다.
• 조합원의 모집률을 유심히 봅시다. 조합 측에서 해당 정보를 투명하게 공개하는 곳이 신뢰도가 높다고 볼 수 있습니다.
• 조합원 모집 시 홍보하는 내용은 확정된 사항이 아닙니다.
• 동호수 및 분양가격 등은 사업계획 승인과 분양승인을 받아야만 결정됩니다.
• 사업추진과정에서 토지매입, 공사비, 사업계획변경 등에 의한 추가 분담금이 발생할 요인이 많습니다.
• 조합원 모집 시 광고하는 시공 예정사는 사업초기 브랜드만 제공하고 보증의무가 없고, 시공하지 않을 수도 있습니다.
• 해약 시 환급 관련 절차와 위약규정을 반드시 확인해야 합니다.
• 자금관리의 투명성과 안정성 등이 확보되어야 하며, 금융시장에서 인정받는 자산관리, 신탁회사가 자금관리를 해야 합니다.

 

지역주택조합 사업 절차

지역주택조합사업의 일반적인 추진 과정(출처: 구로구청)