[부동산 지식] 역전세란 무엇일까?

안녕하세요!

아파트의 전세가격이 하강하는 추세이면 뉴스 등에서 쉽게 볼 수 있는 '역전세'에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

역전세란?

• 역전세란 전세의 재계약 시점의 전세가가 이전 전세계약의 전세가보다 낮아진 경우를 말합니다. 즉, 전세가 하락으로 인하여 세입자에게 낮아진 전세가와 이전 계약 전세가의 차익을 세입자에게 돌려줘야 하는 상황입니다.
•  예를 들어, 기존 전세가가 2억이었는데, 재계약 시점에 1.5억으로 떨어졌다면, 집주인이 세입자에게 5천만 원을 돌려줘야 합니다.
• 동일 세입자와 재계약을 하지 않고 새로운 세입자를 구하더라도 전세가는 이미 내려간 상태이기 때문에 기존에 받았던 전세금을 돌려주려면, 새로운 세입자의 전세금에 더해 집주인의 자력(대출 등)이 필요합니다.
• 위의 상황 모두를 역전세라고 합니다.

 

역전세의 위험성

• 역전세가 발생하면 세입자는 전세보증금반환보증을 가입하지 않았다면 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.
• 역전세로 인해 전세금을 돌려받지 못하는 세입자라면 소송 등을 진행하여 최후의 경우에는 집주인의 부동산을 상대로 강제집행 절차가 진행될 수도 있습니다. 이로 인한 시간적 손해와 정신적 스트레스를 짊어져야 하기 때문에 전세계약 시 집주인과 해당 부동산의 상태를 잘 살피고 계약해야 합니다.
• 한국은행에 따르면 2023년 4월 기준 전체 전세 가구 가운데 역전세 가구 비중이 52.4%로 나타났습니다. 부동산 앱 직방의 분석 결과 향후 1년간 전세계약이 만료되는 보증금은 약 302조 원에 이른다고 합니다.
• 전세보증금 규모는 2017년 770조 9천억 원에서 2022년 1058조 3천억 원으로 5년 사이 287조 4천억 원(37.3%) 증가한 것으로 추정됩니다.
• 전세보증금은 본질적으로 빚이지만, 국내 가계부채 통계에는 포함되지 않습니다. 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 105.8%로 경제협력개발기구(OECD) 31개국 중 네 번째로 많습니다. 여기에 전세보증금을 포함하면 156.8%로 늘어 현재 1위인 스위스(131.6%)를 제치고 1위가 됩니다.

주택전세가격 종합지수와 전세보증금 규모(출처: 한국경제연구원)

 

역전세난을 해소하기 위한 정부의 대책

• 역전세난을 해소하기 위해 정부가 2023.7.27부터 1년간 전세보증금 반환 용도에 한해 대출 규제를 완화하기로 했습니다.
• 지원대상은 2023.7.3 이전에 임대차계약이 체결됐고, 2024.7.31까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정됩니다.
• 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DSTI) 60%를 적용하는 것입니다.
• 집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25~1.5배에서 1.0배로 하향합니다.
• 대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원합니다.
• 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 지원하며, 이 경우 1년 이내에 후속 세입자를 구해서 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 예정입니다.
• 집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직업 거주자로 입주하는 경우에도 자력 반환 능력(현재 거주 주택의 전세보증금 등)을 확인하는 것을 전제로 반환 자금을 대출받을 수도 있습니다. 이 경우 집주인은 대출 실행 뒤 한 달 내에 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주를 해야 합니다.

 

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